Laduch Immobilien - Verkauf & Vermietung
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Bewertung ihrer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, bieten wir Ihnen eine persönliche Beratung und Immobilienbewertung an. Hierzu wird die Immobilie besichtigt und wir informieren Sie über etwaige Mängel und bewerten die Immobilie gemäß den gesetzlichen Regeln. Dies schützt Sie vor bösen Überraschungen und liefert Ihnen und uns Argumente für die Preisverhandlung mit Interessenten.

 

Wir, als ortsansässiger Makler, bringen umfangreiches Fachwissen und vor allem die genaue Kenntnis der derzeitigen Marktlage mit. So können wir den aktuell am Markt erzielbaren Preis sehr gut einschätzen und in einem Gutachten darstellen.

 

Ein Wertgutachten über eine Immobilie gibt Auskunft über den Marktwert und die Beschaffenheit des Objektes. Wir bieten Ihnen unterschiedlich detaillierte Gutachten für verschiedene Zwecke an.

 

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Wertermittlungsverordnung festgelegt. Vorgesehen sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Wertermittlungsverfahren hierbei zugrunde zu legen ist, ergibt sich unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalles. Die Verfahrenswahl ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertV).

 

Sachwertverfahren

 

Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. eigengenutzten Einfamilienhäusern) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren also bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Vergleichswertverfahren bestimmt.

 

Ertragswertverfahren

 

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Logistikflächen)
  • Gemischt genutzte Grundstücke

Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren nicht für selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) angewendet. 

 

Vergleichswertverfahren

 

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichwertverfahren verwendet.

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